Иностранный клиент юридической фирмы OS подписал предварительный договор на покупку роскошной виллы на озере Гарда.

Через пару недель наш клиент нашел более выгодную возможность на рынке и спросил нас, можно ли отменить предварительный договор без больших последствий. Давайте попробуем выяснить, как это работает!

 

Что означает предварительный договор по недвижимости в Италии?

Вас могут попросить подписать предварительный договор, если Вы решили приобрести недвижимость в Италии.

Обычно стороны при покупке недвижимости в Италии заключают предварительный договор или «contratto preliminare» на итальянском языке.

Это делается для того, чтобы закрыть соглашение и предотвратить срыв переговоров, пока идет кропотливая подготовка документов или пока проводится соответствующая юридическая экспертиза.

Предварительный договор считается самостоятельным, но должен содержать все элементы будущего окончательного договора (такие как соглашение сторон, предмет и цена).

Кроме того, в предварительном договоре будет четко указано, что окончательный договор должен быть подписан в определенные сроки, или же в нем может быть указана непосредственно дата подписания будущего договора.

 

Является ли предварительный договор обязательным для покупки недвижимости в Италии?

Предварительный договор не является обязательным для заключения сделки сторонами. Фактически, стороны могут мгновенно заключить окончательный договор, если они уже согласовали все аспекты сделки и не требуется и не нужно проводить дальнейшую юридическую экспертизу.

Нотариус составит окончательный договор в форме государственного акта, который затем подпишут покупатель и продавец. Очень важно отметить, что нотариус должен проявить хотя бы минимальную должную осмотрительность, как того требует закон. По закону нотариус не обязан подтверждать наличие широкого спектра технических документов, которые могут иметь решающее значение для сделки, например отсутствие каких-либо незаконных построек или изменений, сделанных предыдущим владельцем, которые, к сожалению, довольно распространены в Италии.

Стороны могут предпочесть сначала подписать предварительный договор, чтобы провести необходимую проверку перед подписанием окончательного, поскольку такие проверки требуют времени.

 

Какие виды предварительных договоров существуют в Италии?

Согласно итальянскому законодательству, предварительный договор может быть составлен в виде частного акта и подготовлен соответствующими адвокатами сторон. В него могут быть включены любые положения, которые, по мнению договаривающихся сторон, необходимы для регулирования их отношений. Тем не менее, только если предварительный договор содержит все элементы окончательного договора, он может юридически обязать стороны заключить последующий договор.

В качестве альтернативы, если агент по недвижимости помогает Вам в проведении сделки, он может попросить Вас подписать предложение, которое будет считаться предварительным договором, если продавец примет его. Следует подчеркнуть, что предложение обязывает покупателя только до тех пор, пока оно не будет одобрено продавцом.

Следовательно, крайне важно тщательно изучить договор до его подписания и получить юридическую консультацию относительно обязательств, вытекающих из этого соглашения. Предварительный договор должен быть составлен в письменной форме в той степени, в которой этого требует закон, чтобы иметь законную силу.

Но теперь давайте попробуем сосредоточиться на теме данной статьи: могу ли я отменить предварительный договор, потому что он мне больше не нужен?

Стороны обязаны следовать условиям окончательного договора, если предварительный договор исполнен.

Только если одно из условий, упомянутых в договоре, не было должным образом проверено, договор может быть аннулирован за его нарушения.

Покупатель теряет право на получение задатка, если ни одно из вышеупомянутых обстоятельств не подтвердится, и он/она решит отказаться от покупки недвижимости.

И наоборот, договор может быть аннулирован только по взаимному согласию, если стороны договора пришли к такому соглашению.

 

С другой стороны, каковы мои альтернативы, если продавец нарушит предварительное соглашение?

У покупателя со своей стороны есть другие варианты действий, если продавец в одностороннем порядке решает не приступать к подписанию окончательного договора:

— Указать, какого исполнения Вы хотите: невиновная сторона может инициировать судебный процесс и попросить судью вынести решение, которое будет иметь те же последствия, что и обязательное соглашение.

— Удвоить сумму задатка: при таком сценарии сторона, не выполнившая обязательства, обязана выплатить сумму задатка, предоставленную покупателем, в два раза больше. Это применимо только в тех случаях, когда покупатель внес предварительно соответствующий задаток.

— Требовать возмещения ущерба: невиновная сторона также может подать иск о возмещении ущерба. К любым требованиям о возмещении ущерба применяются общие правила в рамках итальянского действующего законодательства.