Сделки с недвижимостью являются одной из основных специализаций фирмы OS Law. В связи с этим, следует изложение основных но многочисленных аспектов, которых предварительно требуется изучить на этапе подготовки к приобретению объекта недвижимости в Италии. 

Налоговые льготы, введенные в Италии в течение многих лет, способствовали росту интереса со стороны частных лиц и компаний к итальянскому рынку недвижимости, делая покупку недвижимости очень привлекательной и очень выгодной инвестицией, как для итальянских, так и для иностранных граждан, также из-за особенностей, очарования, художественного и туристического интереса, которым Италия пользуется в мировом воображении.

Однако для приобретения недвижимости, расположенной на территории Италии, необходимо знать различные юридические, налоговые и практические аспекты, чтобы действовать экономично и безопасно, особенно если такая покупка совершается с целью получения прибыли или приобретается лицами, проживающими за рубежом.

Для безопасной покупки недвижимости необходимо провести надлежащую проверку, чтобы получить как можно больше информации о ней и, прежде всего, убедиться, что покупка осуществляется у законного владельца, а также проверить требуемые законом регистрации, титулы происхождения и соответствие градостроительным нормам; в частности, эти проверки касаются следующих вопросов:

• — титул происхождения, чтобы подтвердить право собственности на имущество;
• — земельный кадастр, чтобы проверить правильность регистрации;
• — городское управление градостроительства, чтобы проверить наличие обычного разрешения на строительство;
• — кадастр, чтобы проверить, не обременена ли недвижимость ипотекой.

Каждый, кто покупает недвижимость в Италии, обязан выполнить ряд налоговых обязательств; основными налогами являются налог на регистрацию, налог на ипотеку и кадастровый налог, а также некоторые иные «мелкие» налоги и сборы.

В дополнение к этим налогам необходимо также учесть оплату услуг специалистов, таких как нотариус и любые посредники или консультанты.

Налогооблагаемая база для расчета причитающихся налогов основана на кадастровой стоимости, объявленной в окончательном договоре; эта налогооблагаемая база не применима ко всем покупкам и продажам; фактически, если покупателем является юридическое лицо, налогооблагаемой базой является коммерческая цена недвижимости.

Сумма этих трех налогов, подлежащих уплате, варьируется в зависимости от типа недвижимости и характеристик покупателя и продавца.

В случае продажи, когда продающей стороной является частное лицо, компания, которая не строила или не ремонтировала недвижимость, или компания, которая строила или ремонтировала недвижимость по истечению 5го срока и в акте не использует опцию НДС, сумма налога будет следующей:

— регистрационный налог, равный 9% от кадастровой стоимости, если покупает частное лицо, или рассчитываемый по цене, объявленной в акте, если покупателем является компания или физическое лицо, покупающее как индивидуальный предприниматель или как профессионал (в любом случае он не может быть меньше 1 000,00 евро);

— фиксированный налог  в размере 50 евро;

— фиксированный кадастровый налог в размере 50 евро.

В случае продажи, когда продающей стороной является компания, которая строила или ремонтировала недвижимость без истечения пятилетнего срока, или компания, которая строила или ремонтировала недвижимость по истечению пятилетнего срока и использует опцию НДС в договоре купли-продажи:

— 10% НДС (рассчитывается по цене, заявленной в акте) или 22% в случае элитных зданий;

— фиксированный регистрационный налог в размере 200 евро

— фиксированный налог в размере 200 евро;

— фиксированный кадастровый налог в размере 200 евро.

Каковы налоговые льготы в Италии при покупке недвижимости?

В Италии существует ряд налоговых льгот, направленных на покупку недвижимости для использования в качестве основного места жительства: это так называемые «льготы на первый дом», которые позволяют, при определенных условиях, воспользоваться значительным снижением налогов, обычно причитающихся при покупке жилья.

Для того чтобы воспользоваться этими льготами, прежде всего, необходимо, чтобы приобретаемая недвижимость относилась к тем, которые имеют право на льготы в силу кадастровой категории, к которой она принадлежит; среди них дома, относящиеся к кадастровым категориям A/1 (величественные дома), A/8 (виллы) и A/9 (замки и дворцы, имеющие выдающуюся историческую и художественную ценность), не имеют права на льготы. Кроме того, льготы также применяются к покупке пристроек, постоянно обслуживающих основное жилище, классифицируемых или относимых к определенным кадастровым категориям.

Во-вторых, для того, чтобы воспользоваться льготой, покупатель не должен владеть другой недвижимостью (в Италии), приобретенной с использованием той же льготы, или, если он владеет, он должен продать ее в течение 12 месяцев после новой субсидированной покупки. Кроме того, дом должен находиться в муниципалитете, где покупатель имеет свое место жительства или переводит его в течение 18 месяцев после покупки.

Если вышеупомянутые условия соблюдены, Вы сможете воспользоваться налоговой льготой.

Если продавец является частным лицом или компанией, осуществляющей продажу, освобожденную от НДС:

• — регистрационный налог в размере 2% от кадастровой стоимости (в любом случае, он не может быть меньше 1,000.00 евро);
• — фиксированный налог на ипотеку в размере 50 евро;
• — фиксированный кадастровый налог в размере 50 евро.

При покупке у компании продавца, продажа облагается НДС:

• — НДС снижен до 4%;
• — фиксированный регистрационный налог в размере 200 евро;
• — фиксированный ипотечный налог в размере 200 евро;
• — фиксированный кадастровый налог в размере 200 евро.

Может ли нерезидент купить недвижимость в Италии с помощью льготы «первый дом»?

Описанные выше льготы доступны как гражданам Италии, резидентам и нерезидентам, так и иностранным гражданам, резидентам и нерезидентам.

Требования для получения доступа к льготам следующие:

• — покупатель не должен быть владельцем какой-либо другой собственности в муниципалитете, где осуществляется продажа;
• — покупатель не должен быть владельцем другой недвижимости на всей территории страны, приобретенной с использованием льгот, предусмотренных для первого жилья;
• — покупка не должна быть связана с недвижимостью класса люкс;
• — гражданин Италии-нерезидент должен быть зарегистрирован в AIRE, итальянском отделе регистрации резидентов за рубежом; для последнего не существует обязательства перевести место жительства в муниципалитет, где находится недвижимость, приобретенная с помощью первого пособия на жилье, в течение 18 месяцев после покупки.