39 030 2942095

  1. Home
  2. Недвижимость

Покупка недвижимости в Италии: адвокат на русском языке

От озера Гарда до Милана: юридическая защита русскоязычных покупателей на каждом этапе — от предложения о покупке до нотариального акта и налогов.

DSCN2779-2-scaled Недвижимость

Зачем нужен независимый адвокат при покупке дома в Италии?

Покупка недвижимости в Италии — надёжная и хорошо отрегулированная процедура, но она устроена иначе, чем на постсоветском пространстве. В Италии нотариус (notaio) — нейтральное должностное лицо: он удостоверяет сделку, но не защищает интересы ни покупателя, ни продавца. Единственный, кто проверяет реестры, ипотеки, градостроительное соответствие и условия договора именно в ваших интересах, — это ваш независимый адвокат.

Иностранные граждане могут покупать недвижимость в Италии. Для граждан стран вне ЕС проверяется условие взаимности (reciprocità) по стране гражданства; для обладателей итальянского вида на жительство это условие не требуется. Для сделки нужен итальянский налоговый код (codice fiscale), прослеживаемая оплата через банк и, при необходимости, доверенность с апостилем — приезжать в Италию на каждый этап не обязательно.

OS Law с офисами в Брешии, в нескольких километрах от озера Гарда, и в Милане сопровождает русскоязычных покупателей на русском языке: проверка объекта, предварительный договор, нотариальный акт, налоги, аренда и наследственное планирование — один собеседник на весь проект.

Первая консультация бесплатно

Пришлите нам объявление или полученное предложение: мы сразу скажем, что нужно проверить до того, как вы подпишете хоть что-то.

Тел. +39 030 2942095 · info@oslaw.eu

Санкционный комплаенс. OS Law строго соблюдает ограничительные меры ЕС (Регламенты (ЕС) № 833/2014 и № 269/2014, а также аналогичные меры в отношении Беларуси). В силу ст. 5n Регламента 833/2014 мы не оказываем юридические консультационные услуги Правительству Российской Федерации и юридическим лицам, учреждённым в России, за исключением случаев, прямо допускаемых правом ЕС (в частности, защита в судебных разбирательствах). Все новые клиенты проходят проверку по санкционным спискам.

real-estate-judicial-auction-Italy Недвижимость

Четыре ключевых этапа покупки дома в Италии

Проверка объекта

Выписки из реестра недвижимости и кадастра (visura), ипотеки, аресты, градостроительное соответствие: знайте, что покупаете, до подписи.

Предварительный договор

Предложение (proposta) и предварительный договор (compromesso): задаток (caparra), сроки и штрафные условия должны быть прописаны в вашу пользу.

Нотариальный акт

Переход права собственности (rogito) оформляется у нотариуса; ваш адвокат контролирует текст, платежи и передачу, при необходимости представляет вас по доверенности.

Налоги

Регистрационный сбор или НДС, льгота «первый дом», IMU и другие ежегодные налоги: правильное планирование заметно снижает расходы.

Наши услуги для русскоязычных покупателей

Дом для отдыха на озере Гарда, инвестиционная квартира в Милане или коммерческая недвижимость в Ломбардии: ведём сделку от начала до конца на русском языке.

До покупки

  • ✓ Юридический due diligence: реестр недвижимости и кадастр, ипотеки и аресты, разрешения на строительство и пригодность к проживанию, энергетический сертификат (APE)
  • ✓ Проверка продавца и агента: регистрация агента, условия комиссии и договор посредничества
  • ✓ Предложение и предварительный договор: виды задатка (caparra confirmatoria), сроки, условия, отказ от сделки и неустойки
  • ✓ Налоговый код и банк: получение codice fiscale, открытие счёта в итальянском банке и сопровождение перевода средств с учётом требований AML
  • ✓ Кондоминиум (condominio): расходы на содержание, задолженности, регламент и запланированные работы

Покупка и после неё

  • ✓ Нотариальный акт: проверка договора купли-продажи, безопасность платежей, представительство по доверенности
  • ✓ Налоговое планирование: регистрационный сбор или НДС, льгота «первый дом» (prima casa), IMU и другие ежегодные платежи
  • ✓ Аренда: долгосрочные договоры и краткосрочная туристическая аренда, национальный код CIN и правила муниципалитетов
  • ✓ Связь с видом на жительство: виза для избранного места жительства (residenza elettiva) и другие основания
  • ✓ Наследственное планирование: судьба итальянского дома с точки зрения итальянского права и права страны вашего гражданства

Может ли иностранец купить недвижимость в Италии?

Да. Главное, что нужно знать:

  • ✓ Для граждан стран вне ЕС проверяется условие взаимности по стране гражданства; обладателям итальянского вида на жительство оно не требуется
  • ✓ Codice fiscale (итальянский налоговый код) обязателен; его получают в консульстве или в налоговой службе в Италии
  • ✓ Платежи должны быть прослеживаемыми: счёт в итальянском банке или задокументированный международный перевод, с учётом санкционных ограничений ЕС для отдельных категорий лиц
  • ✓ Документы из стран — участниц Гаагской конвенции (апостиль) и присяжный перевод принимаются в Италии; для остальных стран — консульская легализация

Покупка по доверенности, не приезжая в Италию

Присутствовать на каждом этапе не обязательно:

  • ✓ Специальная доверенность (procura speciale), удостоверенная нотариусом у вас дома, с апостилем и присяжным переводом на итальянский, действительна у итальянского нотариуса
  • ✓ Доверенность можно оформить и в итальянском консульстве по месту жительства
  • ✓ Ваш адвокат подписывает предварительный договор и нотариальный акт от вашего имени, контролирует платежи и передачу
  • ✓ Мы определяем объём, срок и порядок отзыва доверенности

Частые вопросы о покупке недвижимости в Италии

Может ли гражданин России, Казахстана или Украины купить дом в Италии?
Да. Покупка недвижимости гражданами стран вне ЕС допускается при условии взаимности, которое проверяется по стране гражданства; обладателям итальянского ВНЖ оно не требуется. Нужны итальянский налоговый код и прослеживаемая оплата. Для граждан России действуют дополнительные ограничения ЕС на отдельные финансовые операции (например, лимит на депозиты в банках ЕС), которые мы проверяем до сделки.
Какие налоги платятся при покупке дома в Италии?
Если продавец — частное лицо, уплачивается регистрационный сбор (как правило, 9% от кадастровой стоимости, 2% при льготе «первый дом»); если продавец — застройщик, применяется НДС (10%, 4% для «первого дома», 22% для элитной недвижимости). Добавьте гонорар нотариуса, комиссию агента и ежегодные налоги (IMU для второго жилья). Точный расчёт зависит от вашего случая.
Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство в Италии?
Нет, сама по себе покупка не даёт ВНЖ. Однако для лиц со стабильным доходом из-за рубежа есть виза для избранного места жительства (residenza elettiva), а также другие основания. Инвесторская виза для граждан России и Беларуси с 2023 года не выдаётся. Решение о покупке стоит принимать вместе с миграционным планом.
Зачем адвокат, если в Италии есть нотариус?
Нотариус в Италии — беспристрастное должностное лицо, равноудалённое от сторон: он не защищает ваши интересы, не ведёт переговоры и не составляет предварительный договор в вашу пользу. Независимый адвокат проверяет реестры и ипотеки, согласовывает условия договора и при необходимости представляет вас по доверенности.
Сколько длится сделка?
От принятия предложения до нотариального акта обычно проходит от одного до трёх месяцев: предварительный договор, сбор документов, при необходимости ипотека и запись к нотариусу. Доверенность и апостиль оформляются из-за рубежа, поэтому приезжать в Италию нужно только на те этапы, которые вы выберете сами.
Можно ли сдавать купленный дом в аренду?
Да. Долгосрочная аренда требует письменного договора и регистрации; краткосрочная туристическая аренда — национального кода CIN, уведомлений в муниципалитет и в некоторых городах дополнительных правил. Регламент кондоминиума также может ограничивать краткосрочную аренду — мы проверяем это до покупки.

Юридическая поддержка на русском языке для вашего дома в Италии

Поговорите с нами до того, как сделать предложение: первая оценка бесплатна и часто предотвращает самую дорогую ошибку.

  • ✓ Первая консультация бесплатно, на русском языке
  • ✓ Проверка реестров и ипотек, предварительный договор и нотариальный акт
  • ✓ Покупка по доверенности, не приезжая в Италию
  • ✓ Письменное предложение по гонорару перед каждым этапом

    OS Law — Брешия и Милан

    Сопровождение русскоязычных покупателей на озере Гарда, в Брешии, Милане и по всей Ломбардии.

    • ✓ Тел. +39 030 2942095
    • ✓ E-mail: info@oslaw.eu
    • ✓ Corso Giacomo Matteotti 46, 25121 Brescia (Италия) · офис в Милане
    • ✓ Консультации на русском языке, очно и онлайн

    Смежные услуги: наследство в Италии · налоги в Италии · суды и взыскание долгов.

    Get in Touch Now