20 Mag

Nel contesto delle esecuzioni forzate immobiliari, l’assegnazione dell’immobile al creditore rappresenta uno strumento alternativo alla vendita all’asta, permettendo al creditore di soddisfare il proprio credito tramite il trasferimento del bene pignorato direttamente a sé stesso o a un terzo da lui indicato. Questo istituto, disciplinato dagli articoli 505-508 e 588-590-bis del codice di procedura civile (c.p.c.), è stato oggetto di numerose riforme normative, volte a promuoverne l’utilizzo e a migliorare l’efficienza delle procedure esecutive. In questo articolo, esploreremo le caratteristiche principali dell’assegnazione, le sue diverse tipologie, e il suo ruolo nelle aste immobiliari, anche con riferimento alle operazioni di acquisto di crediti NPL ipotecari. L’istanza di assegnazione può infatti rappresentare un’opzione da prendere in considerazione per il soggetto che abbia acquistato un credito NPL con sottostante immobiliare e intenda successivamente conseguire la titolarità dell’immobile.

Contesto Normativo e Funzionalità dell’Istituto

La Disciplina dell’Assegnazione dell’Immobile al Creditore

L’assegnazione dell’immobile al creditore è regolata da una serie di articoli del c.p.c. che delineano le modalità e le condizioni in cui può essere richiesta ed ottenuta. Gli articoli 505-508 trattano la disciplina generale dell’assegnazione, mentre gli articoli 588-590-bis si concentrano sull’espropriazione immobiliare. Le riforme introdotte con il decreto legge 27 giugno 2015, n. 83, convertito dalla legge 6 agosto 2015, n. 132, hanno significativamente innovato queste disposizioni, con l’obiettivo di favorire l’applicazione dell’istituto e di evitare quando possibile la liquidazione a valori eccessivamente ribassati dei beni immobili pignorati.

L’Assegnazione nell’Ambito delle Aste Immobiliari

Competizione tra Istanza di Assegnazione e Offerta d’Acquisto

Un aspetto fondamentale, da tenere in considerazione relativamente all’assegnazione, è il concorso tra l’istanza di assegnazione e l’offerta d’acquisto nell’ambito delle aste immobiliari. La disciplina attuale prevede espressamente alcune situazioni in cui l’istanza di assegnazione prevale sulle offerte d’acquisto formulate nell’ambito della procedura d’asta:

1. Unica Offerta: Se nell’ambito dell’asta viene depositata un’unica offerta di importo inferiore al prezzo base, si procede all’aggiudicazione in favore del creditore che ha formulato l’istanza di assegnazione

2. Più Offerte: In presenza di più offerte tutte inferiori al prezzo base, si procede con una gara tra gli offerenti. Se il prezzo raggiunto non supera il valore del prezzo base dell’immobile come indicato nell’ordinanza di vendita, prevale anche in questo caso l’istanza di assegnazione.

Il problema è tuttavia che se nell’ambito dell’asta viene depositata un’unica offerta pari o superiore al prezzo base, si procede all’aggiudicazione in favore dell’offerente anche in presenza di un’istanza di assegnazione formulata da parte del creditore: ciò comporta che per il creditore che voglia essere certo di conseguire la titolarità dell’immobile è obbligata la scelta di partecipare alla procedura d’asta (ipotesi, si rammenta, pacificamente ammessa dal vigente ordinamento), rilanciando fino a concorrenza del valore del proprio credito e successivamente portando in compensazione il proprio credito al momento del saldo del prezzo di aggiudicazione, secondo quanto previsto dall’art. 585, comma secondo, c.p.c.

Natura del Termine per il Deposito dell’Istanza di Assegnazione

Il termine per il deposito dell’istanza di assegnazione è di dieci giorni prima della data fissata per la vendita. Vi è un dibattito sulla natura di questo termine: se sia perentorio o meramente ordinatorio. La giurisprudenza e la dottrina prevalente tendono a considerarlo ordinatorio, pur riconoscendo l’importanza di rispettarlo per garantire l’efficienza della procedura esecutiva.

Effetti dell’Assegnazione

Pagamento del Conguaglio

Quando il creditore presenta un’istanza di assegnazione, deve indicare il prezzo offerto e, se necessario, versare un conguaglio pari alla differenza tra il valore del bene e l’importo del credito azionato. Il giudice, o il professionista delegato, stabilisce un termine per il pagamento di tale conguaglio.

Decreto di Trasferimento

Il trasferimento della proprietà del bene pignorato si completa con la pronuncia del decreto di trasferimento. In passato, si riteneva che l’effetto traslativo della proprietà dell’immobile si producesse con la sola ordinanza di assegnazione, ma oggi è pacifico che sia necessario il decreto di trasferimento, soprattutto quando le operazioni di vendita sono delegate a un professionista.

Assegnazione a Favore di Terzo

La riforma del 2016 ha introdotto la possibilità per il creditore di chiedere l’assegnazione del bene pignorato anche a favore di un terzo, ad esempio una società di gestione patrimoniale. Questa novità è particolarmente rilevante nelle operazioni di cartolarizzazione dei crediti, permettendo alle banche di trasferire più agevolmente i beni oggetto d’asta a società specializzate nella gestione e valorizzazione di questi assets. L’opzione di assegnazione in favore di terzo può essere utilizzata anche dal soggetto che abbia acquistato un credito NPL e intenda provocare il trasferimento dell’immobile direttamente in favore di un terzo soggetto, potendo in tal modo evitare di dover sostenere una seconda volta l’onere delle imposte connesse ai trasferimenti immobiliari per ritrasferire l’immobile in favore del terzo dopo averne conseguito la proprietà in esito alla procedura d’asta.

Conclusioni

L’istituto dell’assegnazione dell’immobile al creditore rappresenta un’importante alternativa alla vendita all’asta nelle procedure esecutive immobiliari. Le riforme normative hanno migliorato la sua efficienza e ne hanno promosso l’uso, rendendolo uno strumento particolarmente vantaggioso nelle operazioni di cartolarizzazione dei crediti NPL ipotecari, nonché per i soggetti che abbiano acquistato un credito NPL ipotecario e intendano provocare direttamente il trasferimento della titolarità dell’immobile in favore di un terzo soggetto. Tuttavia è assolutamente opportuno che il titolare del credito NPL che voglia essere certo di conseguire la proprietà dell’immobile partecipi alla procedura d’asta, rilanciando fino a concorrenza del valore del proprio credito e successivamente portando in compensazione il proprio credito al momento del saldo del prezzo di aggiudicazione, secondo quanto previsto dall’art. 585, comma secondo, c.p.c.: limitandosi a formulare l’istanza di assegnazione senza partecipare all’asta, il creditore si espone infatti al rischio che nell’ambito della procedura d’asta venga effettuata un’offerta a un valore pari o superiore al prezzo base che, in forza della disciplina vigente, prevarrà inevitabilmente sull’istanza di assegnazione.