Se stai leggendo questo articolo, probabilmente sei alle prese con uno sfratto immobiliare e sei alla ricerca di un avvocato specializzato in materia di sfratti immobiliari, magari a Brescia.

Locazione immobiliare: il procedimento di sfratto dell’inquilino che non paga il canone di locazione

 

In breve, la procedura di sfratto immobiliare (disciplinato dagli artt. 657 e seguenti del codice di procedura civile) è quel percorso giudiziario che è necessario intraprendere per conseguire un titolo esecutivo che permette di ottenere il pronto rilascio e recuperare così il possesso di un immobile da un inquilino che non sta rispettando gli accordi di locazione, e in particolare non sta adempiendo all’obbligo di pagare i canoni di locazione (c.d. sfratto per morosità).

In questo articolo ci concentreremo sullo sfratto per morosità, ma è importante tenere presente che il procedimento di sfratto può essere seguito anche per conseguire un titolo esecutivo teso ad ottenere il rilascio coattivo dell’immobile nel caso in cui l’inquilino non lo liberi spontaneamente in seguito alla scadenza del contratto di locazione (c.d. sfratto per finita locazione).

In termini generali, la procedura di sfratto immobiliare prevede i passaggi di seguito illustrati.

Presupposto dell’azione di sfratto immobiliare: Inadempimento del conduttore inquilino

Presupposto fondamentale per poter attivare la procedura di sfratto immobiliare è che il conduttore inquilino si renda inadempiente dell’obbligo di pagamento del canone di locazione entro i termini fissati contrattualmente.

Nelle locazioni abitative, la valutazione sulla gravità dell’inadempimento del conduttore per il pagamento del canone non spetta al giudice, ma è definita dalla legge.

L’articolo 5 della Legge n. 392/1978 stabilisce che l’inadempimento deve riguardare almeno una rata del canone o oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone e deve protrarsi per almeno venti giorni. Inoltre, si presume la colpa del debitore, ma la risoluzione del contratto non può essere pronunciata se il debitore dimostra che l’inadempimento non è imputabile a causa dell’ingiustificato rifiuto della controparte di ricevere la prestazione.

Infine, la risoluzione può essere richiesta solo se l’inadempimento è attuale al momento della domanda giudiziale, nonostante eventuali pagamenti effettuati con ritardo.

 

Diffida all’inquilino inadempiente

Nel caso in cui l’inquilino non paghi i canoni di locazione nei termini contrattualmente stabiliti, il primo passo che il proprietario locatore deve intraprendere, prima dell’instaurazione del procedimento di convalida di sfratto, è quello di inviare all’inquilino – mediante raccomandata a/r con ricevuta di ritorno (o se del caso tramite Pec) – una formale diffida all’adempimento dei canoni scaduti entro un preciso termine.

La comunicazione di messa in mora al conduttore inadempiente deve contenere i seguenti elementi chiave per garantire la massima efficacia:

– Il riferimento al titolo che conferisce il diritto di richiedere l’adempimento, ovvero il contratto di locazione;

– La formale costituzione in mora e l’intimazione all’adempimento, con l’indicazione precisa delle violazioni commesse e delle conseguenze in caso di ulteriore inadempimento;

– La fissazione di un termine entro cui adempiere, al fine di evitare ulteriori ritardi e possibili azioni legali.

Il procedimento giudiziale per la convalida dello sfratto

Qualora l’inquilino rimanga inadempiente nonostante l’invio della diffida, il locatore non ha alternativa che avviare un procedimento legale volto ad ottenere lo sfratto tramite un atto di citazione in giudizio.

Nell’atto di citazione, il locatore dovrà chiedere al giudice di pronunciarsi sulla c.d. convalida dello sfratto, fissando un’udienza a cui il conduttore dovrà comparire se vuole opporsi alla decisione del giudice.

È importante che fra la notificazione dell’atto e la data dell’udienza trascorrano non meno di 20 giorni per garantire al conduttore il tempo necessario per organizzare la propria difesa. La citazione dovrà contenere un avvertimento al conduttore: se non compare all’udienza o, comparendo, non si oppone, il giudice convaliderà lo sfratto.

A questo punto l’evoluzione del procedimento può essere differente, a seconda della condotta assunta dal conduttore inadempiente:

– In caso di mancata comparizione del conduttore intimato, il giudice può innanzitutto disporre che sia rinnovata la citazione, se la notifica appare irregolare. In caso contrario, il giudice procede in via immediata con la convalida lo sfratto, mediante emissione di un’ordinanza di condanna esecutiva.

– Se il conduttore compare e non si oppone, viene anche in tal caso pronunciata un’ordinanza di convalida. Se invece il conduttore compare e si oppone, il giudice dispone il “mutamento del rito” e il giudizio prosegue nelle forme del rito del lavoro, con un procedimento a cognizione piena volto ad accertare il diritto del locatore ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione.

– Se il conduttore si oppone ma le eccezioni e difese formulate dal convenuto non sono fondate su prova scritta, il giudice non può pronunciare l’ordinanza di convalida dello sfratto ma vi è la facoltà per il locatore di richiedere che venga emessa una ordinanza di rilascio provvisoria, al fine di ottenere una tutela in via anticipata nelle more dell’esperimento del giudizio ordinario di cognizione.

– Nel caso di convalida di sfratto per morosità, se il convenuto non nega la propria morosità ma solo l’ammontare del dovuto, il giudice può pronunciare un’ordinanza con cui dispone il pagamento delle somme non contestate entro 20 giorni. Se il convenuto non adempie, il giudice convaliderà lo sfratto e su richiesta pronuncerà il decreto ingiuntivo avente ad oggetto gli importi dei canoni locatizi non pagati.

In conclusione, uno sfratto immobiliare può essere senza dubbio un’esperienza molto stressante e traumatica per l’inquilino che lo subisce, ma anche per il proprietario locatore. Questo tipo di situazione richiede infatti una grande quantità di tempo, risorse e conoscenze legali per risolvere il problema in modo efficace e efficiente, rendendo opportuno avvalersi del supporto di un avvocato specializzato in materia di sfratti immobiliari.