L’Asta giudiziaria immobiliare è al giorno d’oggi una delle opportunità più interessanti da prendere in considerazione per l’acquisto di beni immobili a prezzi competitivi, a Brescia come nel resto d’Italia.

L’asta giudiziaria immobiliare costituisce una ipotesi di esecuzione forzata, dato che il bene viene messo all’asta a causa dei debiti non pagati dal proprietario.

Nell’ambito della procedura d’asta, i potenziali acquirenti, sia privati che aziende, possono presentare offerte per acquistare il bene in questione. L’asta si conclude quando il bene viene venduto al maggior offerente.

Documentazione asta immobiliare: analisi avviso di vendita e perizia dell’immobile in asta

 

Se sei interessato ad acquistare un immobile all’asta, è importante valutare attentamente tutta la documentazione relativa alla vendita, generalmente reperibile online: ad esempio per quanto riguarda pressoché tutti gli immobili messi all’asta nell’ambito del Tribunale di Brescia, la documentazione può di solito essere scaricata in modo agevole dal portale https://www.astegiudiziarie.it/.

È necessario prestare particolare attenzione all’avviso di vendita, alla perizia e alla planimetria dell’immobile posto in asta. Questi documenti forniscono tutte le informazioni necessarie sul bene che si intende acquistare, come ad esempio la sua ubicazione, le sue caratteristiche e il valore di mercato.

Occorre tenere presente che le regole per partecipare ad un’asta immobiliare possono variare in base alla tipologia di vendita. Pertanto, è importante fare attenzione e leggere attentamente la documentazione per comprendere le modalità di partecipazione alla specifica procedura d’asta e le relative scadenze. Tutte le informazioni in merito sono contenute nell’avviso di vendita, che indica tutte le informazioni generali sulla vendita forzata, ivi compresi gli orari e le modalità della gara, le scadenze e i requisiti necessari per essere ammesso alla gara: sul punto, preme in particolare osservare che in epoca post pandemica la gran parte delle procedure d’asta – perlomeno con riferimento al Tribunale di Brescia – vengono svolte in via telematica.

 

Analisi della perizia dell’immobile venduto in asta

Tra i documenti da esaminare attentamente prima di partecipare ad un’asta immobiliare, la perizia riveste una fondamentale importanza.

La perizia è un documento redatto da un professionista nominato dal giudice (CTU) che analizza dettagliatamente il bene in asta e determina il prezzo base d’asta. La perizia fornisce una serie di informazioni dettagliate sul bene, come lo stato di manutenzione, la categoria catastale, la presenza di eventuali vincoli e formalità pregiudizievoli (con indicazione del costo per la loro cancellazione), e in alcuni casi anche i confronti con il prezzo di beni analoghi reperibili sul libero mercato. Ciò può costituire sicuramente un primo riferimento utile per farsi un’idea del valore dell’immobile e decidere di formulare un’offerta adeguata in modo consapevole.

Procedendo all’esame della perizia, è in primo luogo importante comprendere se l’immobile viene venduto per intero o solo per una quota, verificando altresì la presenza di eventuali diritti di terzi sull’immobile, come ad esempio il diritto di abitazione: si tratta di aspetti da ponderare attentamente prima di fare un’offerta, magari anche ricorrendo al supporto di un avvocato specializzato in diritto immobiliare.

In secondo luogo, bisogna controllare se il CTU abbia individuato eventuali abusi edilizi, e se questi siano sanabili e a quali costi. Utile a tal fine è senz’altro anche l’esame della planimetria dell’immobile, che consente di avere una visione chiara e precisa dell’ubicazione del bene e della sua disposizione interna, facilitando la valutazione della presenza di abusi edilizi o altre situazioni simili.

Ciò chiarito, è in ogni caso buona norma non affidarsi unicamente alla perizia ma effettuare proprie ulteriori valutazioni e ricerche, magari anche con l’ausilio di un tecnico specializzato, come un ingegnere o un geometra, al fine di valutare lo stato e la regolarità dell’immobile.

In merito è bene altresì ricordare che è sempre possibile visionare l’immobile di persona, ed è senz’altro consigliabile farsi accompagnare dal proprio tecnico di fiducia in occasione del sopralluogo sull’immobile. Per effettuare tale sopralluogo è necessario effettuare una formale richiesta al custode nominato dal Tribunale, che ha l’obbligo di fissare la visita entro il termine di 15 giorni dalla richiesta.

 

Un ulteriore aspetto da considerare attentamente: le spese condominiali pregresse gravanti sull’immobile in asta

Ulteriore elemento di incertezza per coloro che intendono partecipare a un’asta immobiliare è quali siano le spese condominiali da considerare in caso di acquisto di un immobile all’asta.

In seguito al trasferimento della proprietà dell’immobile in capo all’aggiudicatario dell’asta, il nuovo proprietario è tenuto al pagamento delle spese dell’anno in corso e dell’anno precedente al trasferimento di proprietà. Pertanto le spese incluse nel consuntivo del condominio devono essere corrisposte dall’aggiudicatario limitatamente all’anno in cui l’immobile è stato acquistato e all’anno precedente.

Nel caso il condominio in cui è sito l’immobile acquisito all’asta sia interessato da opere straordinarie, il nuovo proprietario dovrà sostenere l’onere solo di quelle che siano state approvate nel termine dell’anno precedente il decreto di trasferimento. Sul punto, non è determinante il momento in cui devono essere materialmente saldate le spese relative alle opere straordinarie, ma il momento in cui l’assemblea condominiale ha effettivamente assunto la delibera che ha approvato le opere straordinarie.

Ricorda quindi di tenere presente anche tutte queste ulteriori spese prima di decidere se partecipare all’asta immobiliare e formulare la tua offerta.