Breve vademecum su come gestire la procedura esecutiva del credito NPL e conseguire la titolarità dell’immobile oggetto di garanzia ipotecaria.

 

 

Come ben noto, i crediti deteriorati (NPL) ipotecari altro non sono, in termini molto semplice, che i mutui erogati dalle banche per l’acquisto di immobili, che per qualche motivo il debitore non è stato in grado di pagare.

Tali crediti sono generalmente assistiti da una garanzia ipotecaria sugli immobili oggetto dal finanziamento: pertanto, nel momento in cui il debitore non paga le rate del mutuo, il creditore-Banca ha il diritto di dare inizio ad una procedura esecutiva giudiziale che sfocia nella vendita all’asta dell’immobile, consentendo al creditore di recuperare in tutto o in parte il proprio credito.

Nel recente periodo, vista anche la sempre più crescente difficoltà di riuscire ad aggiudicarsi gli immobili ad un prezzo conveniente nell’ambito delle aste immobiliari (a Brescia, sul Lago di Garda come nelle altre località maggiormente appetibili) sono molti i soggetti anche piccoli investitori che si sono interessati all’acquisto di crediti NPL c.d. “single name”, spesso al fine di realizzare – in un certo senso operando all’”ingrosso” delle aste – singole operazioni di investimento immobiliari in passato ad esclusivo appannaggio di potenti società multinazionali che dispongono di miliardi di euro di capitali da destinarsi all’acquisto di grandi pacchetti di crediti NPL.

In questo contesto, una domanda che ci sentiamo spesso rivolgere dai clienti è la seguente: quali sono i passi da seguire per il creditore, dopo aver acquistato dalla banca la titolarità del credito NPL ipotecario, al fine di divenire a tutti gli effetti proprietario dell’immobile sottostante, posto a garanzia del credito?

Salvo non ricorrano tutte le condizioni di fatto e di diritto per raggiungere un accordo bonario con il debitore, l’unico modo per divenire titolare dell’immobile oggetto di garanzia del credito NPL è naturalmente quello di seguire la via della procedura d’asta e nell’ambito della medesima, alternativamente:

1. formulare istanza di assegnazione, eventualmente anche a favore di terzo soggetto (artt. 588 e ss c.p.c.);

2. partecipare normalmente all’asta, compensando poi il credito con l’obbligazione di pagamento del prezzo di aggiudicazione (art. 585 c.p.c.).

Vediamo dunque innanzitutto la procedura di assegnazione.

La nuova formulazione dell’art. 588 c.p.c. prevede testualmente che “ogni creditore, nel termine di dieci giorni prima della data dell’udienza fissata per la vendita, può presentare istanza di assegnazione, per sé o a favore di un terzo, a norma dell’articolo 589 per il caso in cui la vendita non abbia luogo.”

È utile precisare innanzitutto che, anche nel caso in cui il creditore presenti istanza di assegnazione, la procedura esecutiva immobiliare deve comunque essere attivata (in particolare con redazione della CTU estimativa) e deve svolgersi almeno un esperimento d’asta: dunque, in altri termini, il proporre istanza di assegnazione non consente in ogni caso al creditore di eludere la necessità di attivare la procedura esecutiva immobiliare.

Ciò posto, a seguito della presentazione dell’istanza di assegnazione da parte del creditore ipotecario, in sede di asta possono verificarsi i seguenti scenari a seconda del fatto che vengano o meno presentate una o più offerte:

i) Ai sensi dell’art. 590 II comma c.p.c., se non viene presentata alcuna offerta in sede di asta, il giudice procede senza indugio all’assegnazione in favore del creditore istante;

ii) Qualora in sede di asta venga presentata un’unica offerta di valore inferiore al prezzo base, e ci sia contemporaneamente l’istanza di assegnazione, si riscontrano due posizioni diverse nella prassi applicativa:

• – secondo una prima ricostruzione, nel caso di unica offerta inferiore al prezzo base prevarrebbe sempre l’istanza di assegnazione, sulla base della formulazione del testo di legge oltre che per considerazioni di ordine logico, senza dunque darsi luogo alla gara d’asta;
  – secondo altri Tribunali, invece, sarebbe sempre ammissibile per l’unico offerente offrire in occasione della gara d’asta un prezzo più alto di quello già offerto, e riuscire così a prevalere sul creditore che ha depositato istanza di assegnazione.

iii) Ai sensi dell’art. 573 c.p.c., nel caso invece ci siano, oltre all’istanza di assegnazione, più offerte, l’istanza di assegnazione sembrerebbe di fatto essere svuotata di tutta la propria valenza: infatti, anche nel caso in cui la miglior offerta finale scaturita dalla gara d’asta risultasse di importo inferiore rispetto al credito dell’istante assegnatario, l’offerta formulata nell’ambito della gara d’asta dovrebbe comunque prevalere, in ossequio al principio sistematico che, nell’ambito dell’espropriazione immobiliare, favorisce sempre la vendita ad un terzo rispetto all’assegnazione al creditore dei beni oggetto di pignoramento.

Con una recente novità normativa, il legislatore ha oltretutto previsto la possibilità che il bene pignorato venga assegnato a favore di un soggetto terzo da nominare (c.d. istanza di assegnazione a favore di terzo), mediante una apposita dichiarazione da rendersi in Tribunale nei cinque giorni successivi alla pronuncia in udienza od alla comunicazione dell’ordinanza che dispone l’assegnazione dell’immobile.

Si tratta di un’opportunità che può risultare assai utile nel caso in cui l’effettiva intenzione del creditore ipotecario sia quella di chiedere l’assegnazione dell’immobile non tanto per acquisirne la proprietà quanto piuttosto per trasferire il bene in capo ad un terzo soggetto interessato ad acquisirlo: in tal modo, si riesce ad ottimizzare l’impatto fiscale dell’operazione di trasferimento al terzo, evitando una duplice applicazione delle imposte che risulterebbe altrimenti inevitabile occorrendo un doppio trasferimento dell’immobile (prima in capo al creditore ipotecario, e successivamente in esito alla vendita in favore del terzo interessato).

Tutto ciò chiarito, occorre ora chiedersi se vi siano dei possibili rischi e controindicazioni per il creditore ipotecario che, al fine di conseguire la titolarità dell’immobile sottostante, decida di perseguire la strategia dell’istanza di assegnazione.

Ebbene, sulla scorta della disciplina sopra ricostruita, è evidente che il grande svantaggio recato dall’istanza di assegnazione è invero rappresentato dalla circostanza che, ricorrendo ad essa, il creditore istante di fatto non prende parte all’asta, esponendosi al concreto rischio di non riuscire ad aggiudicarsi l’immobile tutte le volte in cui nella fattispecie venga presentata più di un’offerta e pertanto abbia in effetti luogo la gara d’asta: e ciò anche per assurdo nel caso in cui il prezzo finale scaturito dall’offerta più alta risulti inferiore all’importo nominale del credito.

Si tratta senza dubbio di un inconveniente non da poco, soprattutto nel caso in cui il creditore si sia affacciato all’acquisto del credito NPL ipotecario con il primario intento di addivenire alla proprietà del bene immobiliare.

Come allora è possibile disinnescare questo rischio?

La migliore strategia da adottare per essere certi di conseguire la titolarità dell’immobile sembra allora per il creditore ipotecario quella di partecipare all’asta proprio come qualsiasi altro soggetto terzo (si badi bene che ciò è espressamente consentito dalla legge), prendendo così parte alla gara e rilanciando il prezzo fino al valore ritenuto conveniente.

In tale contesto il creditore ipotecario ben può chiedere al giudice dell’esecuzione di essere autorizzato, per il caso di aggiudicazione dell’asta, ad un versamento parziale del saldo del prezzo, limitato alle spese di esecuzione ed alla porzione (eventuale) di ricavato dalla vendita che eccede il credito da egli vantato, cosa che di fatto si verifica quante volte il prezzo di aggiudicazione sia superiore alla somma tra spese di esecuzione e crediti partecipanti alla distribuzione.

Ciò sulla scorta dell’art. 585 secondo comma cpc, che prevede che “Se l’immobile è stato aggiudicato a un creditore ipotecario … il giudice dell’esecuzione può limitare, con un suo decreto, il versamento alla parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti“.

La dottrina legge tale norma nel senso che vi è il potere del giudice di sollevare l’aggiudicatario creditore ipotecario dall’onere di versare la porzione di prezzo corrispondente al suo credito, porzione che in ogni caso gli dovrebbe essere restituita in sede di distribuzione del ricavato, dandosi così luogo a quella che secondo alcuni è una sorta di compensazione giudiziale.

A differenza dell’esperimento dell’istanza di assegnazione, la strategia sopra esposta ha dunque senza dubbio il grande pregio di consentire al creditore di partecipare attivamente all’asta, valutando in quella sede fino a che importo spingersi al fine di conseguire la titolarità dell’immobile, con l’ulteriore prospettiva di dover procedere al versamento ridotto in favore della procedura solo dell’eccedenza rispetto all’importo del valore nominale del proprio credito NPL.

È bene tuttavia tenere ben presente che per poter attuare questa sorta di compensazione sul versamento del prezzo di aggiudicazione, è necessario un espresso provvedimento ad esclusivo appannaggio del giudice dell’esecuzione: in assenza di esso, l’aggiudicatario non potrà autolimitare unilateralmente l’ammontare del versamento.

Gli avvocati di OS Law Brescia rimangono a disposizione per qualsiasi chiarimento sul contenuto dell’articolo, e in materia di operazioni di acquisto di crediti NPL.